Die Europäische Kommission hat am 9. September 2026 den Entwurf einer Verordnung zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums vorgelegt. Der Text harmonisiert keine Wohnungspolitik, sondern regelt erstmals unionsrechtlich, wie Kommunen Beschränkungen der Kurzzeitvermietung begründen und überprüfen müssen.
Der als COM(2026) 599 final vorgelegte Affordable Housing Act ist Teil des European Affordable Housing Plan und stützt sich auf Artikel 114 AEUV, also auf die Binnenmarktkompetenz. Die Kommission verzichtet ausdrücklich darauf, den Mitgliedstaaten neue Eingriffsrechte einzuräumen oder ihnen Maßnahmen vorzuschreiben. Geregelt wird allein der Prüfmaßstab, nach dem sich Beschränkungen messen lassen müssen, die ohnehin nach nationalem Recht möglich sind.
Erfasst sind nach Artikel 2 nur zwei Maßnahmentypen. Zum einen Beschränkungen des Zugangs zu oder der Erbringung von Kurzzeitvermietungsdienstleistungen in Wohnimmobilien, zum anderen Beschränkungen von Erwerb und Nutzung von Wohnraum, der nicht als Erstwohnsitz dient. Beides jeweils nur dann, wenn die Maßnahme mit Bezahlbarkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum begründet wird. Beschränkungen aus anderen zwingenden Gründen des Allgemeininteresses wie öffentliche Sicherheit, Lärmschutz oder Denkmalschutz bleiben weiterhin der Dienstleistungsrichtlinie unterworfen.
Kern des Entwurfs ist eine quantitative Schwelle für Wohnraumdruck. Nach Artikel 6 gilt ein Gebiet nur dann als Gebiet unter Wohnraumdruck, wenn der Kaufpreis einer durchschnittlichen Wohnung mindestens acht verfügbaren Jahreseinkommen pro Kopf entspricht, dieser Wert über die letzten zehn verfügbaren Datenjahre gestiegen ist und der Druck in den folgenden drei Jahren voraussichtlich nicht nachlässt. Ab einem Verhältnis von zehn entfällt das Anstiegskriterium. Als Datengrundlage stellt die Kommission ihre Datenbank Mapadomo mit Werten auf NUTS-3- und LAU-Ebene bereit, granularere eigene Daten der Kommunen bleiben zulässig. Die Schwelle ist auffallend niedrig. Sie wird in Deutschland von praktisch jeder größeren Stadt und jeder touristischen Hochpreislage deutlich überschritten.
Vier Anforderungen sind für die Hotellerie besonders relevant. Erstens verlangt Artikel 9 den Nachweis, dass die Kurzzeitvermietung über mindestens drei Jahre vor Erlass der Maßnahme erhebliche nachteilige Wirkungen auf den lokalen Wohnungsmarkt hatte. Zweitens müssen Maßnahmen nach Artikel 10 auf jene Angebotsformen zugeschnitten sein, die sich durch Umfang, Häufigkeit oder gewerblichen Charakter auszeichnen, was auf Mehrfachanbieter statt auf Gelegenheitsvermietung zielt. Drittens dürfen Beschränkungen nur greifen, wenn die zuständige Behörde die Kurzzeitvermietungsverordnung (EU) 2024/1028 im betreffenden Gebiet tatsächlich anwendet und durchsetzt, einschließlich Registrierungsnummern, Verifizierung und Entfernungsanordnungen gegenüber Plattformen. Viertens sind Maßnahmen auf höchstens fünf Jahre befristet, überprüfungspflichtig, vorab zu veröffentlichen und gerichtlich voll überprüfbar.
Zwei Regelungen begrenzen die Reichweite. Artikel 5 Absatz 2 nimmt die Vermietung der eigenen Erstwohnung vollständig von Beschränkungen aus. Artikel 14 lässt alle vor Inkrafttreten erlassenen kommunalen Regelungen unberührt, sodass bestehende Zweckentfremdungssatzungen zunächst außerhalb des neuen Prüfrasters stehen. Zugleich entfällt für die erfassten Maßnahmen die Notifizierungspflicht nach Artikel 15 Absatz 7 der Dienstleistungsrichtlinie.
Der Entwurf geht nun in das ordentliche Gesetzgebungsverfahren mit Parlament und Rat. Der Hotelverband wird das Vefahren weiter kritisch begleiten und über den Fortgang informieren.
