Beidseitige Anrechnung von Wirtschaftshilfen bei Reduzierung von Mieten und Pachten
Trotz der am 30. Dezember 2020 erfolgten gesetzlichen Klarstellung in Art. 240 § 7 EGBGB, dass die Covid-19-Pandemie vermutlich eine Störung der Geschäftsgrundlage des Gewerbemietvertrages begründet, befinden sich zahlreiche Mitglieder noch immer in Gesprächen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen mit ihren Vermietern über eine angemessene Reduzierung von Mieten oder Pachten.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. Januar 2022 zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung (Az.: XII ZR 8/21) steht u.a. fest, dass Mietern von gewerblich genutzten Räumen im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zusteht.
Der Bundesgerichtshof führte hierzu aus:
„Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei können auch Leistungen einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Schließlich sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.“
Damit ist auch die konkrete Frage eröffnet, welche staatlichen Corona-Hilfen sich ggf. die gewerblichen Vermieter ihrerseits anrechnen lassen müssen?
Bezogen auf die November- und Dezemberhilfen sind gewerbliche Vermieter nicht antragsberechtigt, da Umsätze aus dauerhafter gewerblicher Vermietung für diese Hilfen nicht zu berücksichtigen sind. Bei der Überbrückungshilfe ist dies allerdings anders geregelt. Den FAQs ist zu entnehmen, dass „Einkünfte aus privater Vermögensverwaltung (zum Beispiel Vermietung und Verpachtung") von den zu berücksichtigenden Umsätzen ausgenommen sind (Ziffer 1.3). Im Umkehrschluss kann dies nur heißen, dass Umsätze aus gewerblicher Vermietung sehr wohl zu berücksichtigen sind.
Dieser Argumentation folgend müssten sich gewerbliche Vermieter diese Hilfen im Rahmen der Abwägung gemäß § 313 BGB anrechnen lassen.
Denn was der BGH in seinem Urteil vom 16.02.2022 in Randziffer 36 zu Lasten des Mieters ausführt, muss unseres Erachtens nach auch zu Lasten des Vermieters gelten. Würden nur die Hilfen, die der Mieter erhalten hat oder zumindest hätte beantragen können, berücksichtigt, könnte das zu einer „Überkompensierung“ beim Vermieter führen, zu der es nach Randziffer 34 des BGH-Urteils im Rahmen der Abwägung nicht kommen darf.
Der BGH beruft sich an mehreren Stellen seines Urteils auf den Aufsatz „Wer trägt das Pandemierisiko in der Geschäftsraummiete“ von Prof. Dr. Martin Häublein und Dr. Maximilian Müller in der NZM 2020 (kostenpflichtig abrufbar in der Datenbank beck-online). Dort vertreten die Verfasser auf Seite 489 schon im Jahr 2020 die Auffassung, dass Hilfen im Rahmen des § 313 BGB zu berücksichtigen sind. Sie führen dazu aus: „Hat sich der Mieter nicht um Hilfen bemüht, insbesondere in Form nicht rückzahlbarer Zuschüsse, muss er sich so behandeln lassen, als wären ihm diese Zahlungen zugeflossen, sobald davon auszugehen ist, dass er sie erhalten hätte. Jedoch werden diese Zahlungen den Verlust des Mieters in der Regel nicht vollständig ausgleichen können. Der Vermieter hat dann keinen Anspruch darauf, dass der Mieter diese Hilfsmittel vorrangig dazu einsetzt, Mietschulden zu begleichen.“
