BGH verhandelt zu Gewerbemieten im Lockdown
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 01.12. über das Problem der Gewerbemietenzahlungen im Lockdown, also zu Zeiten von Betriebsuntersagungen aufgrund der Corona-Pandemie, verhandelt.
Im konkreten Fall musste die Firma KiK im Raum Chemnitz, ihre Geschäfte für mehrere Wochen schließen. Grundlage dafür war eine Allgemeinverfügung der Landesregierung Sachsen. Daraufhin zahlte Kik für den Monat April 2020 keine Gewerbemiete. Der Vermieter jedoch verlangt für den Monat April die volle Miete von rund 7850 Euro. Die Vorinstanzen, das Landgericht Chemnitz und das OLG Dresden, haben den Fall unterschiedlich bewertet: Das Landgericht Chemnitz verurteilte KiK zur Zahlung der vollen Miete. Die behördlich angeordnete Schließung begründe weder ein Mietminderungsrecht nach § 536 BGB, noch sei die Gebrauchsüberlassung an die Beklagte unmöglich geworden (§ 275 BGB).
Das OLG Dresden entschied: KiK muss nur knapp die Hälfte der Miete zahlen, denn diese sei nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) für den Monat April 2020 hälftig zu reduzieren. Das OLG hielt eine existenzgefährdende Lage des Mieters für nicht erforderlich, um eine Anpassung zu begründen. Die eingetretene Äquivalenzstörung zwischen Mietzahlungspflicht und Gebrauchsüberlassung sei ausreichend, wenn diese für einen gewissen Zeitraum anhalte und daher nicht unerheblich sei. Gegen dieses Urteil legten beide Parteien Revision beim Bundesgerichtshof ein.
Der Gesetzgeber hatte bereits zum 31.12.2020 eine Änderung im Mietrecht (Artikel 240 § 7 EGBGB) eingeführt, wonach gewerbliche Mieter eine Anpassung ihres Mietvertrags verlangen können, wenn sie aufgrund der Corona-Pandemie schließen müssen oder ihr Geschäft nur mit starken Einschränkungen öffnen dürfen.
Der BGH ließ gestern erkennen, dass es nach vorläufiger Einschätzung "eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls" brauche. Die hälftige Kürzung der Gewerbemiete sei zu pauschal.
Bei der Frage, ob es den Parteien zumutbar sei, an dem Vertrag festzuhalten, müssten auch staatliche Ausgleichsmaßnahmen in Betracht gezogen werden. Kurzum: Fälle müssten vor Gericht einzeln genau geprüft werden. Der BGH will sein Urteil am 12. Januar verkünden.
