Corona-Krise

25.03 2021
Hotelführer

Gutachterliche Besprechung des umstrittenen Urteil des Landgerichts München I zum Anspruch auf Mietminderung

Urteil
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Der DEHOGA Bundesverband und der Hotelverband Deutschland (IHA) haben gemeinsam bei der auf Mietrecht spezialisierten Münchener Kanzlei Steinpichler Rechtsanwälte eine gutachterliche Besprechung des umstrittenen Urteils des Landgerichts München I vom 25. Januar 2021 (Az. 31 O 7743/20) in Auftrag gegeben. Diese gutachterliche Besprechung soll Ihnen als Hilfestellung bei Gesprächen mit den Vermietern bzw. Verpächtern dienen und Argumente gegen die nachteilige Entscheidung des LG München I an die Hand geben.

Das Gericht hatte geurteilt, dass das beklagte Hotel keinen Anspruch auf eine Mietkürzung aufgrund der infolge der Corona-Pandemie erfolgten Betriebsbeschränkungen hat. Zwar hätte die Beklagte nach Ansicht des Gerichts grundsätzlich ein Recht auf Vertragsanpassung aus § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage), die Umstände des Einzelfalls führen nach Ansicht des Gerichts aber zu einer Ausnahme und damit zur Aufrechterhaltung der vollen Mietzahlungspflicht des Hotels. Aus den vorgetragenen Zahlen zur wirtschaftlichen Lage des Hotels und den weiteren Umständen ließe sich laut Gericht keine Unzumutbarkeit der vollen Mietzahlungspflicht herleiten. Im Rahmen der Risikoverteilung müsse laut Gericht berücksichtigt werden, dass die Beklagte Rücklagen in zumutbarer Höhe hätte bilden müssen, die laut Berechnungen des Gerichts die eingeklagte Miete hätten decken können. Das Gericht ist der Auffassung, dass es im vorliegenden Fall jedenfalls zumutbar sei, vom Hotel zu verlangen, Rücklagen in einer Höhe gebildet zu haben, die einem Anteil von 20 % aus der Summe des EBITDA der letzten drei Jahre entspricht.

Die ohnehin nicht auf andere Sachverhalte übertragbare Einzelfallentscheidung bedarf indes einer genauen Analyse, wobei zahlreiche Annahmen einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten. So ist vor allem die unterstellte Verpflichtung zur Bildung und Berücksichtigung einer „fiktiven Gewinnrücklage“ aus den vergangenen drei Jahren weder unter rechtlichen noch unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten haltbar. Die Entscheidung offenbart gravierende Fehlannahmen betriebswirtschaftlicher Zusammenhänge und benachteiligt grundlos nur die Mieterseite mit einer gesetzlich nicht vorgesehenen Rücklagenpflicht.

Erwähnenswert sind außerdem zwei weitere Mieturteile:

  1. Das Oberlandesgericht Dresden entschied mit Urteil vom 24. Februar 2021 (Az. 5 U 1782/20), dass ein Einzelhändler, der sein Geschäft aufgrund Corona-bedingter Schließungsanordnung nicht öffnen durfte, für das Ladenlokal nur 50 Prozent der Kaltmiete zahlen muss. Ein Textileinzelhändler hatte im verhandelten Fall die Miete für den Monat April 2020 nicht gezahlt und berief sich darauf, dass das Geschäft zwischen dem 19. März und 19. April 2020 Corona-bedingt nicht öffnen durfte. In der Vorinstanz sah das Landgericht keinen Grund für die Einbehaltung der Miete und verurteilte das Unternehmen zur vollständigen Mietzahlung. Gegen das vorinstanzliche Urteil legte das Unternehmen Berufung ein. Das OLG Dresden hat der Berufung zum Teil stattgegeben und kam nun, anders als das Landgericht, zu dem Ergebnis, dass in solchen Fällen zwar weder ein Mietmangel noch Unmöglichkeit vorlägen, jedoch von einer Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen sei, die eine Mietzinsanpassung erforderlich mache, um die Belastungen zu teilen. Die Reduzierung auf die Hälfte der Kaltmiete und damit die gleichmäßige Verteilung auf beide Seiten sei geboten und gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe.
     
  2. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hingegen entschied mit Urteil ebenfalls vom 24. Februar 2021 (Az. 7 U 109/20) in einem vergleichbaren Fall, bei dem es ebenfalls um eine Corona-bedingte Schließung vom 18. März bis 19. April 2020 ging, dass eine Einzelhandelskette die vereinbarte Miete auch während der Schließung voll zahlen musste. Es bestätigte damit die vorherige erstinstanzliche Entscheidung. Eine pandemiebedingte Betriebsschließung sei kein Mietmangel, der zur Einbehaltung der vereinbarten Miete berechtigte. Das Gericht merkte außerdem an, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nur in Betracht komme, sofern die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und gleichzeitig die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaube. Geprüft werden müssten dafür im Einzelfall u.a. Umsatzrückgänge, wobei mögliche Kompensationen (z.B. durch Onlinehandel oder öffentliche Leistungen), ersparte Aufwendungen (z.B. durch Kurzarbeit) sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen seien. Solche besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, habe die Beklagte jedoch nicht in ausreichender Weise geltend gemacht. Das Urteil liegt uns nicht im Volltext vor.

Wir fügen ferner eine Übersicht über Mieturteile der letzten Monate bei.

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